（原标题：产权类公募REITs鹤立鸡群：半数底层钞票落子华东丨料思2025·长三角?）

21世纪经济报谈记者唐韶葵 上海报谈

在现时金融市集情势中，公募不动产投资相信基金（简称“公募REITs”）正凭借其特有的上风与后劲，成为本钱市集的焦点。近期，公募REITs市集行情执续走高，新上市的公募REITs收益显赫普及，劝诱了繁多投资者的成见。

2025年1月24日，中航易商仓储物流封锁式基础身手证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”，基金代码：508078）奏效于上海证券来回所上市来回，这只公募REITs以95%的高中签率和首日15%的涨幅，展现出强盛的市集劝诱力。这次发售总份额为8亿份，刊行价钱为东谈主民币2.628元/份，募资总和向上21亿元东谈主民币。其刊行经由中市集反响激烈，不仅取得弘大投资者奋勇认购，还劝诱了12家计谋投资者参与，其中ESR易商执有的份额占比达41%。

公募REITs当作拓宽刊行主体、加速本钱轮回的首要渠谈，正日益受到市集的高度关注。2024年，中国不动产投资相信基金（C - REITs）的刊行进度显赫加速。感恩梁行华东区估价及参谋人奇迹部施行董事顾悦如指出，国内公募REITs钞票证券化的市集关注度有加无已，投资祥和以及监管部门对关联项指标审批，均与二级市集的进展细巧链接。

感恩梁行估价部数据败露，2024年公募REITs一共刊行了29单，募资界限达到655亿，相较于2023年终端了283%的大幅增长，不错说是公募REITs刊行大年。市集对C - REITs的积极魄力和矫健信心，导致二级市集进展波动上行。2024年，48只公募REITs终规则收益。不同板块进展互异，保险性租借住房隆起，仓储物流板块跌幅收窄。年度二级市集进展名次前三的分别为北京保险房REIT、厦门安堵REIT以及电建清源。

顾悦如觉得，本钱市集对REITs当作一种投资退出形式执认同魄力。第一太平戴维斯中国区估值及专科参谋人奇迹负责东谈主黄国钧也指出，在现时银行进款及答理居品答复率偏低的市集环境下，对于二级市集的投资东谈主或散户而言，公募REITs着眼于恒久收益，不失为一项低风险且答复镇定的投资采选。

公募REITs大年

记忆国内公募REITs的发展历程，可明晰地分袂为四个首要阶段。2004年至2014年可视为市集准备期，其中2004年至2019年为探索造就期。自2004年国务院发文开启钞票证券化业务探索以来，2005年至2012年主要以在境外刊行REITs和银行间REITs居品为主。尔后，千般REITs及CMBs居品渐渐造成投资飞腾。

受宏不雅调控身分影响，直至2014年年底，中国第一单钞票证券化居品才得以刊行。当年，中信证券缔造“中信动身专项钞票责罚打算”，并经证监会批复得意以私募REITs口头在深交所挂牌来反转让，这一标记性事件成为国内首单权利型REITs，为后续市集发展奠定了首要基础。自2014年起的10年间，包括CMBS、ABS等在内，国内共刊行了近500单关联居品，其中感恩梁行参与了300单，占比高达60%。

2020年至2021年，国内公募REITs参加试点责任开动阶段。2020年4月，C - REITs试点责任认真开动。2020岁首的疫情，一定程度上促使监管层面加大对中国公募REITs发展的推能源度。2020年4月30日，证监会与发改委融合公布《对于鼓吹基础身手领域不动产投资相信基金(REITs)试点关联责任的见知》（证监发〔2020〕40号），认真拉开了公募REITs的发展序幕。2021年上半年，首批9只居品奏效刊行落地，且均位于东部沿海发达地区。这一布局体现了对区域经济上风和市集训诲度的考量。

2021年至2024年一季度，公募REITs参加扩募试点阶段。在此本领，底层钞票进一步扩容，涵盖了保险性租借住房、清洁能源、消耗基础身手等多个领域，同期开启了扩募通谈。底层钞票的范围从最初的物流、产业园区、高速公路，徐徐拓展至发电身手、浑水处理、保险性租借住房，甚而包括5A级景区和购物中心等消耗基础身手。

为了营造致密的市集环境，关联部门初步设立了税收政策体系，并引入险资、FOF和社保基金等增量投资者，有用普及了市集参与者恒久执有的积极性。

规章现在沪深两市C - REITs累计刊行58单，募资约1600亿元。按本领散播，2021年刊行11单，2022年刊行13单，2023年刊行5单，而2024年刊行数目达到29单，占往时4年公募REITs刊行总量的一半。

其中，产权类居品共35单，占比60%，包括园区基础身手16单，消耗基础身手7单，保险性租借住房6单，仓储物流6单。这当中有近一半物业名堂基础钞票落在长三角区域。如前述中航易商仓储物流REIT的基础身手钞票亦然位于江苏昆山。

与之相对，特准筹画权类居品占比40%，其中交通基础身手13单，能源基础身手8单，生态环保2单。

华东钞票散播上风突显

2024年7月，国度发改委发布《对于全面推动基础身手领域不动产投资相信基金(REITs)名堂常态化刊行的见知》，标记着公募REITs认真步入常态化刊行新阶段。这一政策的出台，将非保租房（如庸碌长租公寓、养老身手）以及燃煤水电等基础身手纳入公募REITs的底层钞票范围。新刊行居品的募资界限大增。

顾悦如觉得，公募REITs约略速即发展，一方面收成于底层钞票的执续扩容，另一方面则与A股指数二级市集的走势密切关联。这意味着二级市集进展越好，监管层面推动刊行上市的节拍就会相应加速。

在已刊行的58单公募REITs居品中，分为产权类、收益权类和特准筹画权类。从居品散播来看，占比最多的是产业园区，其次是高速公路。

产权类公募REITs底层钞票有一半散播于长三角区域，这收成于长三角区域钞票发展上风，一方面，长三角领有完善的关联运营环境和健全的监管环境，同期还积聚了繁多市集化的大型筹画平台，市集更训诲、更多元化的同期，为投资者和关联产业带来更多机遇与挑战。尤其是上海的消耗基础身手（购物中心）类公募REITs已刊行7单，保险性租借住房刊行6单。

另一方面，区域上风为产权类公募REITs的发展提供了坚实的基础和有劲的保险。以中航易商仓储物流REIT为例，其基础身手钞票由江苏富莱德昆山物流园一期、二期和三期的三个仓储物流园构成，这些均为当代仓储物流身手（高标仓），在往时五年平均出租率向上90%。

三个名堂总建筑面积约42.7万庞大米，主要田户为物流、电子购物、快速消耗品以及汽车等领域的最初跨国企业。

基金刊行负责东谈主曾瑞华暗示，这三项底层钞票是其在中国最优质的钞票之一。中航易商仓储物流REIT的责罚东谈主ESR易商在中国责罚近180项钞票，其中近70%位于长三角和粤港澳大湾区的主要经济中心性区。受益于可再生能源和跨境电商行业的茂密发展，上述地区领有强盛且镇定的市集需求。

资管能力迎大考

从各板块进展来看，2024年保险性租借住房板块进展最为隆起，涨幅达到35.25%；而仓储物流板块进展相对最弱，涨幅仅为0.10%，不外其跌幅呈现收窄趋势。举例，已刊行公募REITs的保租房名堂，包括厦门保租房、深圳保租房、北京保租房，以及华润位于上海松江的保租房名堂和上海城投宽庭等。其中，厦门安堵房当作中国第一个保租房公募REITs，以及能源类收益权型REITs电建，在往时一年均取得了较好的涨幅。

顾悦如因此指出，由于2023年无论是刊行数目如故二级市集价钱均处于低谷，因此规章现在，二级市集仍然存在大批的缔造性飞腾行为。

公募REITs收益包括二级市集收益和现款分拨两部分。据测算，2024年，RETs加权平均股息率为5.2%。其中，高速公路板块的股息率相对较高，平均达到9%。以普洛斯仓储物流公募REITs为例，上市三年多来累计分成已超百亿元。筹画权类RETs触及的三个板块股息率加权平均水平在3.88% - 9.05%之间，其中高速公路板块为9.05%，处于筹画权类的较高水平。产权类RETs触及的四个板块股息率加权平均水平在1.73% - 4.56%之间，其中仓储物流板块以4.56%处于产权类的较高水平。

市集机制不停完善和界限执续扩大，公募REITs助力不动产行业转型升级的同期，责罚东谈主对于底层钞票的运营能力也将迎来大考。

伊始，公募REITs刊行成本常常与主体的评级密切关联，主体评级越高，刊行成本相应越低。2024年，感恩梁行助力4单类REITs居品上市。其中，上海中信泰富广场类REITs与宁波果品市集类REITs票面利率低至2.40%。

其次，能否造成投资闭环，是影响公募REITs扩募与钞票退出的弊端身分。一般而言，刊行主体不错通过召募资金进行收并购，终端投资行为的闭环。比如，一只公募REITs最初刊行召募20亿资金，用于投资相应钞票，经过2 - 3年的造就后，将这些钞票装入公募REITs钞票池，进而链接募资。

从表面上分析，这些公募REITs当作国内并购市集上的企业，具有不停作念大作念强的后劲。然则，此类派司数目有限，畴昔欧洲杯体育发展将受到一定规章。

终末，公募REITs收益主要来自二级市集与现款分拨。正如黄国钧所指，评估一只公募REITs的投资出路，需深刻揣测以下几个弊端维度：

1. 钞票责罚东谈主在特定钞票类别领域的专科训导、过往训戒及是否制定了可执续的投资发展筹画。

2. 原业主的执股比例能提现其对钞票恒久价值的坚韧信心，但需珍摄是否因认购率不睬思致使销售景色欠安所导致。

3. 底层钞票质地评估是中枢，触及地舆位置、硬件保重、出租率和房钱水平、田户及租期结构等，此前部分已刊行的公募REITs存在田户过度商酌的问题，一朝弊端大田户流失，统统这个词REITs的派息水平将大幅下滑 ，严重影响投资者收益。

4. 运营成本占比影响股息分拨。若运营成本占比过高，可供投资者分拨的股息势必减少，投资收益也会随之裁减。

5. 派息率关乎答复，若欠债过高则会压缩再融资空间，不仅会削减派息额度，还可能阻塞基金扩募。

不错料思的是，畴昔，跟着市集机制完善与界限扩大，公募REITs将为不动产行业转型升级与经济高质地发展注入活力。公募REITs市集将在不停革命与发展中，为投资者带来更多机遇，为经济发展孝敬更鼎力量。